Компенсация затрат по договору оказания услуг. Исчисление ндс при возмещении расходов Сумма возмещаемых расходов
Порядок возмещения затрат в рамках гражданско-правовых договор – неоднозначная тема, которая всегда вызывала немало вопросов среди бухгалтеров. В статье расскажем про НДС при возмещении расходов, разберем типовые ситуации, рассмотрим примеры учета, а также ответим на распространенные вопросы.
Понятие возмещаемых расходов
Согласно нормам законодательства, одна из сторон гражданско-правового договора вправе компенсировать другой денежные суммы в виде возмещения понесенных затрат. На практике данная ситуация выглядит так: сторона «А» оплачивает стоимость расходов стороны «Б», на основании договора сторона «Б» возмещает стороне «А» сумму понесенных затрат. Как правило, возмещение затрат осуществляется в следующих ситуациях:
- арендатор компенсирует собственнику помещения сумму коммунальных и эксплуатационных платежей;
- подрядчик, выполняющих строительно-монтажные работы, самостоятельно приобретает материалы, после чего заказчик компенсирует их стоимость;
- продавец осуществляет доставку товара покупателю за личный счет, после чего покупатель компенсирует стоимость доставки;
- заказчик компенсирует исполнителю расходы на проезд и проживание (исполнитель проживает в другом городе).
Практика показывает, что стороны могут использовать возмещение расходов в различных хозяйственных ситуациях.
При этом важно выполнение следующих условий:
- возмещаемые затраты связаны с ведением производственной деятельности;
- компенсация осуществляется на основании заключенного договора.
НДС при возмещении расходов
Порядок налогообложения возмещаемых расходов зависит от того, признаются ли полученные средства доходом. В случае, если затраты, возмещенные по договору, приносят получателю экономическую выгоду, то на их сумму следует начислить НДС. Если же сумма компенсации доходом не признается и экономическая выгода отсутствует, то НДС начислять не нужно. См. → “ ». Обе из вышеперечисленных ситуаций рассмотрим на примерах.
Вариант 1. Возмещение является доходом
Фирма «Стар Лайт» оказывает услуги по организации выставок и экспозиций. 12.08.17 между «Стар Лайт» и ООО «Фаворит» заключен договор на организацию выставки холодильного оборудования (производитель оборудования – «Фаворит»).
Для обеспечения организации выставки «Стар Лайт» арендовал помещение у АО «Колибри» (стоимость аренды – 2.420 руб.). В договоре между «Стар Лайт» и «Фаворит», помимо стоимости услуг организации мероприятия, указана сумма возмещения затрат аренды, понесенных «Стар Лайт».
Сумма возмещения, полученная «Стар Лайт» от «Фаворита», облагается НДС в общем порядке. Связано это с тем, что расходы на аренду выставочного зала связаны с выполнением «Стар Лайт» условий договора, а, следовательно, направлены на получение дохода (вознаграждения от ООО «Фаворит»). Таким образом, возмещение в сумме 2.420 руб. является доходом «Стар Лайт» и требует начисления НДС.
Вариант 2. Компенсация не признается экономической выгодой
АО «Магнолия» сдает в аренду часть собственного помещения. Согласно договору, арендатор ООО «Гиацинт», помимо оплаты услуг аренды, компенсирует «Магнолии» часть коммунальных и эксплуатационных платежей (пропорционально арендной площади). В ноябре 2017 сумма компенсации в пользу «Магнолии» составила 3.820 руб.
Компенсация эксплуатационных расходов здесь не является доходом, так как кроме арендных платежей «Магнолия» не получает дополнительной экономической выгоды. В данном случае «Магнолия» лишь покрывает часть собственных затрат за счет арендатора ООО «Гиацинт», поэтому на сумму возмещения 3.820 руб. начислять НДС не нужно. В данном случае «Гиацинт» имеет налоговую выгоду в виде экономии суммы НДС – 687,60 руб. (3.820 руб. * 18%).
Возмещаемая сумма – часть общей цены договора
В определенных случаях стороны договариваются о включении возмещаемой суммы в общую стоимость договора. Возникает вопрос: в чем в таком случае состоит налоговая выгода? Ведь при заключении такого договора исполнителю следует начислить НДС на всю сумму, в том числе и на компенсацию.
Действительно, если составить договор без описания условий компенсации, то вся сумма договора облагается НДС, и в таком случае исполнитель, оплачивающий услуги, не имеет какой-либо налоговый выгоды. В связи с этим подобные соглашения следует заключать в случае, когда:
- сумма компенсация является доходом и облагается НДС;
- размер компенсации незначителен и его сложно рассчитать.
Типовые ситуации и учет
НДС и возмещаемые подотчетные суммы: проводки
Между ООО «Монтаж Плюс» и АО «ПромСтрой» заключен договор, согласно которому:
- «Монтаж Плюс» оказывает услуги по строительству и монтажу централизованной вентиляционной системы (стоимость работ – 278.652 руб., НДС 42.506 руб.);
- «ПромСтрой» компенсирует подрядчику расходы, связанные с проездом и проживанием сотрудников «Монтаж Плюс» (командировочные расходы – 22.102 руб., НДС 3.372 руб.).
По факту выполнения работ «ПромСтрой» перечислил «Монтаж Плюс» средства в сумме 300.754 руб. (278.652 руб. + 22.102 руб.). Бухгалтер «Монтаж Плюс» сделал в учете такие записи:
| Дебет | Кредит | Описание | Сумма |
| 71 | 50 | Сотрудникам, привлеченным к выполнению монтажных работ, выданы средства под отчет | 22.102 руб. |
| 20 | 71 | Учтены расходы, связанные с командировкой сотрудников (22.102 руб. – 3.372 руб.) | 18.730 руб. |
| 19 | 71 | Отражен НДС | 3.372 руб. |
| 68 НДС | 19 | Принят к вычету НДС | 3.372 руб. |
| 62 | 90.1 | Учтена выручка в рамках договора с АО «ПромСтрой» (278.652 руб. + 22.102 руб.) | 300.754 руб. |
| 90.3 | 68 НДС | Начислен НДС (300.754 руб. * 18 / 118) | 45.877 руб. |
| 51 | 62 | Зачислена оплата от АО «ПромСтрой» (278.652 руб. + 22.102 руб.) | 300.754 руб. |
Возмещение НДС при перевозке
ООО «Бонус» закупил у АО «Строитель» партию сантехники для последующей реализации. Помимо стоимости товара, «Бонус» возмещает «Строителю» услуги перевозки. Для доставки сантехники в магазин «Бонус», «Строитель» оплатил услуги транспортной компании «Транс Сервис».
Так как доставка сантехники в магазин «Бонус» необходима для последующей реализации товара, продавцу (АО «Строитель») следует увеличить налоговую базу НДС на сумму полученного возмещения.
Рубрика “Вопрос – ответ”
Вопрос №1. Налогообложение суммы возмещаемого ущерба. АО «Транс Сервис» перечислил ООО «Бонус» сумму компенсации в размере 34.102 руб.. Данная компенсация является возмещением ущерба, связанного с утерей товара в процессе доставки. Возмещение осуществляется в рамках договора между «Транс Сервис» и «Бонус». Должен ли «Бонус» начислить НДС на полученную компенсацию?
Согласно разъяснениям Минфина, сумма возмещения ущерба не увеличивает налогооблагаемую базу НДС. В связи с этим «Бонусу» не нужно начислять НДС на сумму 34.102 руб.
Вопрос №2. НДС на сумму компенсации, не предусмотренную в первоначальной смете. АО «Альтаир» оказывает ООО «Стандарт» услуги по наладке климатического оборудования. Стоимость работ – 34.920 руб.
В ходе работ у АО «Альтаир» возникла необходимость в устранении неполадок оборудования. Для выполнения работ по устранению неполадок «Альтаиром» закуплены материалы стоимостью 9.303 руб. Данная сумма возмещена «Стандартом» на основании счета. Должен ли «Альтаир» начислить НДС на полученное возмещение?
Несмотря на то, что возмещение стоимости материалов не предусмотрено в договоре, «Альтаиру» следует начислить НДС на сумму полученной компенсации. Договор же необходимо дополнить соглашением, согласно которому предусматривается порядок и сумма возмещения расходов на материалы.
Вопрос №3. Возмещаемые затраты при учете налога на прибыль. АО «Пеликан» использует ОСНО, оказывает услуги по техобслуживанию канализационных систем. В марте 2017 сотрудники «Пеликана» направлены в командировку в г. Тула для оказания услуг по обслуживанию канализации ООО «Какаду». В рамках договора, «Какаду» возмещает «Пеликану» командировочные расходы сотрудников в сумме 7.303 руб. Необходимо ли бухгалтеру «Пеликана» при расчете налога на прибыль учитывать сумму компенсации, полученной от «Какаду»?
В данном случае сумму полученной компенсации «Пеликану» следует признать в составе выручки, наряду с общей стоимостью услуг по договору с «Какаду». Иными словами, налогооблагаемая база «Пеликана» увеличивается на сумму компенсации, полученной от «Какаду».
Ссылки на законодательную и нормативную базу, является ли базой для обложения НДС компенсация понесённых расходов контрагентом. Подробнее о ситуации: согласно условий договора с иностранным контрагентом, он должен компенсировать нам понесённые в рамках договорных обязательств расходы, мы планируем перевыставить полученные в наш адрес счета от контрагентов третьих лиц (исполнителей), некоторые счета получены с НДС, некоторые без НДС. Если компенсация данных расходов облагается НДС, то каков с нашей стороны порядок обложения НДС при перевыставлении расходов (можем ли принять в "зачёт" НДС полученный)? Надеемся получить разъяснения, в русле налоговой экономии, при наличии на это законодательных оснований.
Согласно ст. 156 п.1 НК РФ налоговой базой по НДС посредников является сумма вознаграждения, а также иные любые доходы, полученные в рамках посреднического договора. Т.к. компенсация расходов не приводит к получению доходов, то она не облагается НДС.
По договору оказания услуг, исполнитель должен начислять НДС на сумму выставленной компенсации, т.к. НДС облагаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории России (п.1 ст. 146 НК РФ). При этом налоговая база увеличивается на все суммы, связанные с оплатой реализованных товаров, работ, услуг (пп. 2 п.1 ст. 162 НК РФ). В связи с этим компенсацию дополнительных затрат, возникших при исполнении договора, которую заказчик выплачивает исполнителю, включите в налоговую базу по НДС.
1.Должен ли подрядчик (исполнитель) платить НДС с компенсации дополнительных расходов, которые связаны с исполнением основного договора. Заказчик возмещает подрядчику (исполнителю) дополнительные расходы сверх цены основного договора
Да, должен.
НДС облагаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории России (п. 1 ст. 146 НК РФ). При этом налоговая база увеличивается на все суммы, связанные с оплатой реализованных товаров, работ, услуг (подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ). В связи с этим компенсацию дополнительных затрат (например, командировочных или транспортных расходов), возникших при исполнении договора, которую заказчик выплачивает подрядчику, включите в налоговую базу по НДС. Причем независимо от того, были ли эти расходы сразу предусмотрены в договоре (первоначальной смете), или счет на их оплату выставлялся отдельно. На сумму компенсации составьте отдельный счет-фактуру в одном экземпляре и зарегистрируйте его в книге продаж.
Такая точка зрения отражена в письмах Минфина России от 22 апреля 2015 г. № 03-07-11/22989 , от 22 октября 2013 г. № 03-07-09/44156 , от 15 августа 2012 г. № 03-07-11/300 и 14 октября 2009 г. № 03-07-11/253 .
Исключением являются компенсации, которыми заказчик возмещает подрядчику (исполнителю) стоимость утраченного или поврежденного имущества. В Минфине России признают, что такие суммы не связаны с оплатой реализованных работ (услуг). Поэтому включать их в налоговую базу по НДС не нужно (письмо Минфина России от 29 июля 2013 г. № 03-07-11/30128).
Пример отражения в бухучете и при налогообложении компенсации дополнительных расходов, понесенных исполнителем (подрядчиком)
ООО «Альфа» (заказчик) заключило с ООО «Производственная фирма "Мастер"» (исполнитель) договор на выполнение пусконаладочных работ газового оборудования. Цена договора – 118 000 руб. (в т. ч. НДС – 18 000 руб.). Кроме того, стороны заключили соглашение о том, что заказчик возмещает исполнителю командировочные расходы сверх цены основного договора. Сумма командировочных расходов сотрудников «Мастера», привлеченных к исполнению договора, составила 30 000 руб. (в т. ч. НДС – 4000 руб. (часть расходов НДС не облагается)).
После подписания акта приемки-передачи выполненных работ «Альфа» перечислила «Мастеру» оплату в размере 118 000 руб. и возместила командировочные расходы в сумме 30 000 руб.
При начислении НДС с компенсации командировочных расходов бухгалтер «Мастера» руководствовался позицией Минфина России.
В бухучете организации сделаны следующие записи:
Дебет 71 Кредит 50
– 30 000 руб. – выданы сотруднику деньги под отчет;
Дебет 20 Кредит 71
– 26 000 руб. (30 000 руб. – 4000 руб.) – учтены командировочные расходы;
Дебет 19 Кредит 71
– 4000 руб. – учтен НДС по командировочным расходам;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 4000 руб. – принят к вычету НДС по командировочным расходам;
Дебет 62 Кредит 90-1
– 118 000 руб. – отражена выручка от реализации выполненных работ;
– 18 000 руб. – начислен НДС со стоимости выполненных работ;
Дебет 62 Кредит 90-1
– 30 000 руб. – отражена стоимость командировок, возмещаемая заказчиком;
Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 4000 руб. – начислен НДС со стоимости возмещения;
Дебет 51 Кредит 62
– 148 000 руб. – поступила от заказчика оплата выполненных работ с учетом компенсации командировочных расходов.
При расчете налога на прибыль бухгалтер «Мастера» включил в состав доходов выручку от реализации выполненных работ (с учетом компенсации командировочных расходов) за вычетом НДС – 125 424 руб. (148 000 руб. – 22 576 руб.).
Главбух советует: есть аргументы, позволяющие подрядчикам (исполнителям) не платить НДС с компенсаций дополнительных расходов, которые возмещаются заказчиком сверх цены договора. Они заключаются в следующем.
Если дополнительные расходы (например, командировочные расходы исполнителя, расходы покупателя на устранение недостатков поставленных товаров и т. п.) не включены в стоимость основных работ по договору (первоначальную смету) и возмещаются заказчиком отдельно в сумме фактических затрат, то сумму компенсации нельзя квалифицировать как выручку от реализации. Дело в том, что при возмещении дополнительных расходов к заказчику не переходят права собственности на какие-либо товары, результаты выполненных работ, оказанных услуг (п. 1 ст. 39 НК РФ). Следовательно, денежные средства, полученные подрядчиком (исполнителем) в качестве компенсации дополнительных расходов, выручкой не признаются и объектом обложения НДС не являются (п. 1 ст. 146 НК РФ). Такой вывод подтверждает арбитражная практика (см., например, определения ВАС РФ от 11 сентября 2009 г. № ВАС-12036/09 , от 14 июня 2007 г. № 6950/07 , постановления ФАС Московского округа от 2 февраля 2012 г. № А40-35336/11-140-155 , Уральского округа от 25 мая 2009 г. № Ф09-3324/09-С3 , Волго-Вятского округа от 19 февраля 2007 г. № А17-1843/5-2006 , Северо-Западного округа от 26 мая 2010 г. № А66-7801/2009 , от 25 августа 2008 г. № А42-7064/2007 иот 25 августа 2008 г. № А42-190/2008 , Восточно-Сибирского округа от 10 марта 2006 г. № А33-20073/04-С6-Ф02-876/05-С1). Однако, учитывая позицию финансового ведомства, правомерность исключения из налоговой базы по НДС суммы дополнительных расходов, возмещаемых заказчиком, организации придется доказывать в суде.*
Ольги Цибизовой, заместителя директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России
2.Как начислить НДС с посреднических операций
Продажа товаров через посредника
При любом варианте расчетов посредник – плательщик НДС должен начислить налог с суммы своего вознаграждения и любых иных доходов (например, дополнительной выгоды), полученных при исполнении посреднического договора. Об этом сказано в пункте 1 статьи 156 Налогового кодекса РФ. Исключение составляют вознаграждения, которые получены за посреднические услуги по реализации товаров (работ, услуг), указанных в пункте 1 , подпунктах и статьи 156 Налогового кодекса РФ.*
Закупка товаров через посредника
Если посредник, приобретающий товары для заказчика, действует от своего имени, в заключенных им договорах заказчик не упоминается. Следовательно, накладные, акты и счета-фактуры по приобретенным товарам, работам или услугам будут оформлены на имя посредника. Счет-фактуру, полученный от продавца, посредник регистрирует только в журнале учета полученных счетов-фактур.
Подробнее об оформлении счетов-фактур при закупке товаров по посредническим договорам см. Как оформить счет-фактуру, журнал учета счетов-фактур, книгу продаж и книгу покупок при посреднических операциях .
По условиям договора товары, купленные для заказчика, могут поступить на склад посредника. Поскольку их собственником является заказчик, посредник учитывает товары за балансом на счете 002 «Товарно-материальные ценности, принятые на ответственное хранение».
Посредник обязан начислить НДС по посредническому вознаграждению в тот день, когда по условиям договора услуга считается выполненной (п. 1 ст. 167 НК РФ). Например, в день, когда заказчик утвердил отчет посредника.*
Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 26 июня 2012 г. № 03-07-15/67, от 4 мая 2012 г. № 03-07-10/10, ФНС России от 16 июля 2012 г. № ЕД-4-3/11645.
Со средств, поступающих от участников долевого строительства в оплату строительных работ, которые застройщик выполняет собственными силами, застройщик должен заплатить НДС как с выручки от реализации (ст. 39 и подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).
В части строительных работ, которые ведутся силами подрядчиков, суммы, поступающие от участников долевого строительства, для застройщика не являются выручкой от реализации. Они представляют собой возмещение расходов застройщика на оплату услуг подрядных организаций, с которых платить НДС не нужно.
Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 7 июля 2009 г. № 03-07-10/10, от 25 марта 2008 г. № 03-07-10/02, от 12 июля 2005 г. № 03-04-01/82. Несмотря на то что приведенные письма выпущены до введения льготы по НДС в отношении услуг застройщика, их положения, разъясняющие порядок налогообложения затрат на привлечение подрядчика и самостоятельно выполненных застройщиком строительных работ, можно применять и сейчас, так как по ним законодательство не изменилось.
Сказанное в равной мере относится к расчетам с любыми участниками долевого строительства, в том числе и с участниками, которые одновременно являются подрядчиками по строительству жилого дома. Никаких исключений для них законодательством не установлено. При этом вместо расчетов в денежной форме подрядчик и застройщик могут провести взаимозачет. В рассматриваемой ситуации у каждой из сторон возникают однородные встречные обязательства: у застройщика - по договору строительного подряда, у подрядчика - по договору участия в долевом строительстве. Такие обязательства могут быть прекращены зачетом . Это следует из статьи 410 Гражданского кодекса РФ.
Средства из госбюджета
Ситуация: облагаются ли НДС средства, поступающие из бюджета на финансирование мероприятий по организации общественных работ? Средства выделяются в рамках региональной программы по снижению напряженности на рынке труда .
Нет, не облагаются.
Порядок организации и финансирования общественных работ регулируется Законом от 19 апреля 1991 г. № 1032-1 и Положением, утвержденным постановлением Правительства РФ от 14 июля 1997 г. № 875. Направления, по которым могут быть организованы общественные работы, перечислены в пункте 6 данного Положения. К ним, в частности, относятся работы, связанные со строительством жилья и автодорог, озеленением и благоустройством территорий, уход за престарелыми, инвалидами и больными и т. п.
Выполнение работ (оказание услуг) в рамках мероприятий, направленных на снижение напряженности на рынке труда, не признается объектом обложения НДС. Такой порядок предусмотрен подпунктом 11 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ. Например, не нужно начислять НДС со стоимости работ, которые в рамках договоров с центрами занятости выполнялись для нужд организации и в которых участвовали сотрудники, переведенные с основных на временные рабочие места (письмо Минфина России от 23 апреля 2010 г. № 03-04-06/1-82).
Если организация осуществляет операции, как облагаемые НДС, так и освобожденные от налога, то организуйте раздельный учет таких операций (п. 4 ст. 149 НК РФ).
Порядок начисления НДС в отдельных ситуациях приведен в таблице .
УСН
Организации, применяющие упрощенку, должны платить НДС только в следующих случаях:
- при импорте товаров (п. 2 ст. 346.11 НК РФ);
- если покупателю выставлен счет-фактура с выделенной суммой НДС (п. 5 ст. 173 НК РФ);
- если организация ведет общие дела в простых товариществах, является доверительным управляющим или концессионером (п. 2 ст. 346.11, ст. 174.1 НК РФ).
Кроме того, организации, применяющие упрощенку, не освобождаются от по удержанию и уплате НДС (ст. 161 НК РФ).
ЕНВД
Плательщики ЕНВД освобождаются от уплаты НДС по операциям, которые в соответствии со статьей 146 Налогового кодекса признаются объектом обложения НДС, но совершаются в рамках деятельности, облагаемой единым налогом. Исключение составляет ввоз товаров в Россию: при совершении таких операций плательщики ЕНВД должны платить НДС. Это следует из положений абзаца 3 пункта 4 статьи 346.26 Налогового кодекса.
НДС нужно начислять по операциям, которые не относятся к деятельности, облагаемой ЕНВД, и признаются объектом обложения НДС. В частности, обязанности по уплате НДС возникают, если организация - плательщик ЕНВД:
- передает сотрудникам товары в счет оплаты труда;
- продает сотрудникам основные средства (материалы и прочее имущество, не предназначенное для перепродажи).
При реализации товаров (работ, услуг), по которым применяется ЕНВД, счета-фактуры не составляйте. Если же все-таки счет-фактура был выставлен и передан покупателю, то сумму НДС, выделенную в счете-фактуре, перечислите в бюджет (п. 5 ст. 173 НК РФ). НДС, предъявленный поставщиками, к вычету не принимайте (ст. 171 НК РФ).
Организации, применяющие ЕНВД, не освобождаются от исполнения обязанностей налогового агента по НДС (ст. 161 НК РФ).
ОСНО и ЕНВД
Если организация совмещает общую систему налогообложения и ЕНВД, с деятельности на общей системе налогообложения уплачивайте НДС.
С деятельности, подпадающей под спецрежим, налог платите в порядке, предусмотренном для ЕНВД.
Организуйте раздельный учет входных сумм НДС, предъявленных поставщиками (п. 4, 4.1 ст. 170 НК РФ). Суммы налога, относящиеся к деятельности, облагаемой ЕНВД, к вычету не принимайте и учитывайте в стоимости приобретенных товаров (работ, услуг) (подп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ).
Особенности начисления НДС в отдельных ситуациях приведены в таблице .
Арендодатели, предоставляя помещения в аренду, как правило, обеспечивают арендаторам возможность пользоваться коммунальными услугами, необходимыми для обеспечения нормальных условий эксплуатации переданного во временное пользование помещения. К таким услугам относятся отопление, водоснабжение, энергоснабжение, услуги телефонной связи и т.п.
На практике коммунальные услуги могут быть предоставлены арендодателем арендатору на следующих условиях:
- в договоре аренды устанавливается фиксированная ставка арендной платы, включающая в себя все расходы на содержание сдаваемых в аренду помещений. Расходы в виде платы за отопление, водоснабжение, электроэнергию, которые арендодатель несет в период действия договора аренды, включаются в ставку арендной платы. Для арендатора не оформляются какие-либо документы, подтверждающие понесенные арендодателем коммунальные расходы;
- в договоре аренды устанавливается арендная плата, которая состоит из постоянной и переменной частей. Размер переменной части определяется исходя из потребленных арендатором коммунальных услуг за соответствующий отчетный период на основании документов поставщиков коммунальных услуг (счетов, актов), предоставляемых арендодателю, пропорционально занимаемой арендатором площади (либо в зависимости от объема услуг, потребленных арендатором, подтвержденных показаниями счетчиков, и тарифов поставщиков на коммунальные услуги). Оплата переменной части арендной платы осуществляется арендатором на основании счета арендодателя с приложением подтверждающих документов и расчета размера переменной части арендной платы;
- в договоре аренды устанавливается фиксированная арендная плата. Дополнительно арендатор возмещает арендодателю расходы на содержание арендованных помещений по фактическим затратам арендодателя на потребленные энергоресурсы. При этом суммы такого возмещения не входят в ставку арендной платы, а оплачиваются арендатором арендодателю сверх нее. Арендатор осуществляет возмещение расходов арендодателя на коммунальные услуги, приходящиеся на арендуемые помещения, периодически. Основанием для возмещения расходов является счет арендодателя с приложением подтверждающих документов и расчета стоимости расходов, подлежащих возмещению арендатором, который осуществляется на основании показаний счетчиков, установленных в арендованных помещениях, и тарифов организаций-поставщиков.
Порядок налогового учета возмещаемых расходов на коммунальные услуги зависит от конкретного способа их возмещения, установленного условиями договора аренды.
При первых двух вариантах сумма компенсации стоимости коммунальных услуг является составной частью арендной платы.
В этом случае сумма арендной платы, включая возмещаемые арендатором коммунальные расходы, учитывается в целях исчисления налога на прибыль в составе прочих внереализационных доходов на основании п. 4 ст. 250 Налогового кодекса РФ (если предоставление помещений в аренду является основным видом деятельности налогоплательщика - в составе доходов от реализации на основании ст. 249 НК РФ).
Контролирующие органы придерживаются аналогичной точки зрения по данному вопросу. Так, в письме от 11 марта 2012 г. № 03-11-11/72 Минфин России указал, что суммы платежей за жилищно-коммунальные услуги, составляющие переменную часть арендной платы, должны учитываться в составе доходов арендодателя при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.
Поскольку в силу п. 1 ст. 346 НК РФ в целях применения упрощенной системы налогообложения доходы определяются по правилам ст. 249 и 250 НК РФ, приведенная позиция финансового ведомства справедлива и применительно к общей системе налогообложения.
При этом арендодатель вправе признать в составе расходов, учитываемых в целях налогообложения прибыли, стоимость коммунальных услуг, в том числе потребленных арендатором, оплаченных им коммунальным организациям. С этим соглашаются и налоговые органы (см., например, письмо УФНС России по г. Москве от 26 июня 2006 г. № 20-12/56637).
Оказание услуг по предоставлению в аренду имущества подлежит обложению НДС в общеустановленном порядке на основании подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ. А значит, суммы возмещаемых коммунальных расходов, являющиеся частью арендной платы, также облагаются НДС.
Следовательно, арендодатель вправе принять к вычету соответствующие суммы НДС, предъявленные ему по коммунальным услугам, потребленным арендатором.
Правомерность данного вывода подтверждается и официальной позицией ФНС России, выраженной в письме от 4 февраля 2010 г. № ШС-22-3/86 @ , согласно которой если по условиям договора арендная плата состоит из двух частей - постоянной и переменной, которая включает в себя стоимость коммунальных услуг, то арендодатель вправе применить вычет по коммунальным услугам, потребленным арендатором.
При третьем варианте сумма компенсации стоимости коммунальных услуг не входит в состав арендной платы и, в сущности, представляет собой транзитный платеж, который полностью перечисляется арендодателем соответствующим коммунальным организациям в оплату оказанных ими услуг.
На основании ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главами 23 «Налог на доходы физических лиц» и 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ.
Пунктом 1 ст. 248 НК РФ установлено, что к доходам в целях налогообложения прибыли относятся:
- доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ;
- внереализационные доходы, определяемые согласно ст. 250 НК РФ.
Арендодатель не выполняет функции по оказанию коммунальных услуг, поскольку не является специализированной организацией, имеющей все необходимые для осуществления такой деятельности лицензии, разрешения и оборудование.
Суммы возмещаемых коммунальных расходов, перечисляемые арендатором, по сути, являются транзитными суммами, поскольку они поступают к арендодателю лишь в качестве компенсации расходов, понесенных им по оплате коммунальных услуг, фактически потребленных арендатором, и соответственно не приводят к увеличению экономических выгод самого арендодателя.
Таким образом, в целях налогообложения прибыли суммы возмещаемых расходов по коммунальным платежам не могут быть признаны в качестве дохода от реализации.
Компенсируемые суммы коммунальных платежей не являются и частью арендной платы, учитываемой в составе внереализационных расходов, поскольку по условиям договора аренды возмещаются арендодателю сверх арендной платы. Следовательно, по этому основанию они также не подлежат учету в целях налогообложения прибыли в качестве дохода арендодателя.
На это прямо указал и Президиум ВАС РФ, отметив в п. 12 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (утвержден информационным письмом от 11 января 2002 г. № 66; далее - Обзор), что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
В Постановлении от 17 марта 1998 г. № 4926/97 Президиум ВАС РФ указал, что затраты по общему правилу уменьшают выручку от реализации продукции (работ, услуг), а не увеличивают налогооблагаемую прибыль. И в том случае, когда такие затраты возмещаются контрагентом, выручки в этой части не возникает.
В Определении от 29 января 2008 г. № 18186/07 ВАС РФ также отметил, что суммы возмещения коммунальных платежей, полученные от арендатора, не являются доходом арендодателя. В данном случае компенсируются расходы по содержанию и использованию сданного в аренду помещения, а затраты на оплату коммунальных услуг, связанные с эксплуатацией сданного в аренду помещения, не являются расходами собственника - они не приводят к уменьшению его экономических выгод, так как компенсируются арендатором.
Вывод о транзитном характере рассматриваемых компенсационных платежей подтверждается и арбитражными судами различных федеральных округов.
В частности, ФАС Северо-Западного округа в Постановлениях от 19 октября 2006 г. № А56-24646/2005, от 13 июня 2006 г. № А66-7256/2005 отметил, что индивидуальный предприниматель, который за счет денежных средств арендаторов, непосредственных потребителей тепла, электроэнергии и т.п., оплачивал услуги, оказанные сторонними организациями, правомерно не включил в налоговую базу денежные средства, полученные им в возмещение фактических расходов.
Суд указал, что в силу положений главы 34 Гражданского кодекса РФ возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг (и аналогичных услуг) не может рассматриваться как форма арендной платы (п. 12 Обзора). На основании изложенного суд решил, что возмещение арендаторами налогоплательщику расходов по оплате коммунальных услуг, перечисленных коммунальным организациям арендодателем, не является доходом налогоплательщика-арендодателя. По мнению суда, в данном случае речь идет именно об оплате арендаторами услуг названных организаций, а не о перепродаже части услуг арендодателем арендатору. Кроме того, как установил суд, налогоплательщик не оказывает услуги по энергоснабжению и приему сточных вод канализации. Таким образом, платежи, поступившие от арендаторов в качестве компенсации, не являются доходами налогообложения, а следовательно, объектом обложения единым налогом.
Аналогичная позиция содержится в Постановлениях ФАС Уральского округа от 4 сентября 2009 г. № Ф09-4747/09-С2, ФАС Волго-Вятского округа от 21 апреля 2008 г. № А39-362/2007, ФАС Северо-Кавказского округа от 11 февраля 2008 г. № Ф08-8206/07-3204А, ФАС Восточно-Сибирского округа от 21 марта 2007 г. № А74-3165/06-Ф02-1481/07 и от 14 июля 2005 г. № А33-23362/04-С3-Ф02-3274/05-С1.
Вместе с тем в правоприменительной практике существует и противоположный подход по рассматриваемому вопросу, согласно которому суммы, полученные арендодателем от арендаторов в качестве возмещения стоимости потребленных ими коммунальных услуг, признаются доходом арендодателя, учитываемым в целях налогообложения прибыли (см., например, письма Минфина России от 30 мая 2012 г. № 03-03-06/4/55, от 23 сентября 2009 г. № 03-03-05/47 и от 5 сентября 2007 г. № 03-11-05-215, Постановления ФАС Центрального округа от 19 ноября 2010 г. по делу № А14-16650/2009/583/24 и ФАС Поволжского округа от 4 октября 2007 г. по делу № А57-9388/06).
Данная позиция основана на том, что компенсация расходов по содержанию сдаваемого в аренду имущества не поименована в установленном ст. 251 НК РФ перечне доходов, не учитываемых в целях налогообложения прибыли.
Однако вопрос об относимости (неотносимости) тех или иных видов полученных налогоплательщиком-арендодателем платежей в состав доходов, учитываемых для целей исчисления налога на прибыль, должен решаться исходя из проверки таких платежей не только на предмет их наличия (отсутствия) в установленном ст. 251 НК РФ перечне, но и на предмет их соответствия понятию «доходы», установленному НК РФ.
Более того, в целях признания полученных налогоплательщиком платежей в составе учитываемых для целей налогообложения прибыли доходов соответствие таких платежей установленному НК РФ понятию «доход» является первичным. Как было указано ранее, возмещаемые коммунальные расходы имеют транзитный характер и не приносят какой-либо экономической выгоды налогоплательщику-арендодателю, т.е. не являются доходом по смыслу НК РФ.
В связи с этим рассматриваемый подход, согласно которому суммы возмещения расходов по коммунальным платежам признаются доходом арендодателя, по нашему мнению, не соответствует требованиям НК РФ.
Затраты на оплату коммунальных услуг, фактически потребленных арендатором, не являются расходами арендодателя, поскольку они компенсируются арендатором и соответственно не приводят к уменьшению экономических выгод арендодателя. Указанные коммунальные платежи относятся к помещениям, сданным в аренду, и являются расходами арендатора. В данном случае арендодатель выступает лишь в качестве лица, через которого коммунальные платежи проходят транзитом от арендатора к коммунальным службам.
Правомерность данного вывода подтверждается и Определением ВАС РФ от 29 января 2008 г. № 18186/07, упомянутым ранее.
Причины, по которым суммы возмещения коммунальных расходов не признаются доходом налогоплательщика-арендодателя, также не позволяют начислять НДС на указанные суммы, поскольку со стороны арендодателя отсутствует факт реализации коммунальных услуг, т.е. отсутствует объект налогообложения (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).
С данным утверждением согласны и контролирующие органы. Так, по мнению Минфина России, выраженному им в письме от 31 декабря 2008 г. № 03-07-11/392, при получении денежных средств, перечисленных субабонентом в целях компенсации расходов абонента по оплате переданной субабоненту электроэнергии, принятой абонентом от энергоснабжающей организации, объекта налогообложения по НДС не возникает, поскольку реализация электроэнергии, принятой от энергоснабжающей организации, абонентом не производится.
Аналогичные выводы содержатся в письмах Минфина России от 26 декабря 2008 г. № 03-07-05/51, ФНС России от 4 февраля 2010 г. № ШС-22-3/86 @ , УФНС России по г. Москве от 8 июня 2009 г. № 16-15/58069 и от 21 мая 2008 г. № 19-11/48675.
Такой позиции придерживаются и арбитражные суды. В частности, в Постановлении от 21 июля 2009 г. № А56-48203/2007 ФАС Северо-Западного округа установил, что налогоплательщик-арендодатель не является и не может являться поставщиком коммунальных услуг, поскольку сам является абонентом, а оказание данных услуг относится к ведению специализированных снабжающих организаций. На основании изложенного суд пришел к выводу, что возмещение расходов по коммунальным платежам, вытекающим из договоров аренды, не является реализацией в соответствии со ст. 39 НК РФ и не относится к объекту обложения НДС.
В Постановлении от 4 марта 2008 г. № А65-8421/2007-СА1-37 ФАС Поволжского округа со ссылкой на Постановление Президиума ВАС РФ от 6 апреля 2000 г. № 7349/99, согласно которому арендодатель не является энергоснабжающей организацией для арендатора, поскольку сам в качестве абонента получает электроэнергию и газ для снабжения здания у энергоснабжающих организаций, также пришел к выводу, что налогоплательщик-арендодатель не оказывает арендатору услуги по поставке электроэнергии и газа, а лишь перевыставляет счета соответствующих организаций арендатору, т.е. не является энергоснабжающей организацией и не оказывает арендатору услуги по реализации. Соответственно в данном случае у налогоплательщика-арендодателя отсутствует выручка от реализации товаров и не возникают объекты обложения НДС.
Поскольку отсутствует факт реализации арендодателем коммунальных услуг арендатору, то арендодатель не должен выставлять счета-фактуры арендатору на сумму потребляемых им коммунальных услуг (см., например, Определение ВАС РФ от 29 января 2008 г. № 18186/07, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28 января 2009 г. № Ф04-7965/2008(20062-А46-25)).
Если арендодатель выставит арендатору счет-фактуру на возмещаемые последним коммунальные услуги, то объекта налогообложения у него тем не менее не возникнет. Как указал ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 5 сентября 2005 г. № А56-30790/2004, выставление счетов-фактур при отсутствии объекта налогообложения по НДС не подразумевает под собой реализацию товаров.
Таким образом, поскольку передача электрической и тепловой энергии, воды и газа арендодателем арендатору не является реализацией и соответственно не облагается НДС, то сумма «входного» НДС, приходящаяся на коммунальные услуги, фактически переданные арендатору и потребленные им, не может быть принята к вычету арендодателем.
На основании подп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ указанные суммы НДС подлежат включению арендодателем в стоимость коммунальных услуг, передаваемых им арендатору.
На это указывают и контролирующие органы. Например, в письме от 3 марта 2006 г. № 03-04-15/52 Минфин России, руководствуясь подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ и Постановлением Президиума ВАС РФ № 7349/99, пришел к выводу, что по договорам, согласно которым в стоимость услуг по аренде помещения оплата электроэнергии не включается, у арендодателя не подлежат вычету суммы налога на добавленную стоимость по электроэнергии, предъявленные ему энергоснабжающей организацией, в части электроэнергии, потребленной арендатором (см. также письма УФНС России по г. Москве от 21 мая 2008 г. № 19-11/48675 и от 16 июля 2007 г. № 19-11/067415).
Аналогичной позиции придерживаются и некоторые арбитражные суды. Например, ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 12 сентября 2006 г. № А52-353/2006/2 признал неправомерным принятие к вычету сумм НДС, уплаченных налогоплательщиком-арендодателем по коммунальным услугам, фактически потребленным арендаторами.
Вместе с тем некоторые суды признают правомерным принятие налогоплательщиком-арендодателем к вычету сумм НДС по коммунальным услугам, потребленным арендатором, поскольку расходы арендодателя на коммунальные услуги связаны с использованием им своего имущества в целях извлечения прибыли, т.е. для осуществления операций, облагаемых НДС, не делая при этом различий в зависимости от того, являются коммунальные расходы переменной частью арендной платы или же выделены в отдельный платеж (см., например, Постановления ФАС Уральского округа от 26 марта 2012 г. № Ф09-723/12, ФАС Волго-Вятского округа от 23 ноября 2009 г. № А17-7511/2008).
Однако, по нашему мнению, данный подход не учитывает действительной сути совершаемых налогоплательщиком-арендодателем операций по приобретению коммунальных услуг у сбытовых организаций и их последующей передаче арендаторам, которая не признается реализацией, являющейся объектом обложения НДС. При этом в рассматриваемом варианте, в отличие от первых двух, суммы возмещения коммунальных услуг не являются составной частью арендной платы, подлежащей налогообложению.
Отношения между сторонами при сдаче имущества в аренду регулируются главой 34 Гражданского кодекса. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Такое определение дано в статье 606 Гражданского кодекса. При этом арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, а также нести расходы на содержание этого имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ). К таким расходам, в частности, относятся коммунальные расходы, сумма которых из месяца в месяц изменяется.
В то же время размер арендной платы может меняться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но, в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса, не чаще одного раза в год. По этой причине на практике чаще всего по договору аренды арендатор компенсирует арендодателю долю стоимости потребленных им коммунальных услуг отдельно от арендной платы. Арендодатель напрямую заключает договоры с организациями, оказывающими коммунальные услуги. Те в свою очередь ежемесячно представляют арендодателю первичные документы на их услуги, а также выставляют счета-фактуры. Общая стоимость коммунальных услуг определяется по фактическому их потреблению на основании счетов, выставленных коммунальными службами.
Доля расходов арендатора, компенсируемая им по договору аренды, может определяться разными способами:
расчет суммы фактически потребленных коммунальных услуг производится в доле занимаемых арендуемых площадей помещений;
сумма потребляемой электроэнергии определяется показаниями отдельных счетчиков;
потребляемая энергия определяется исходя из мощности оборудования партнеров и времени его работы.
В любом случае методику расчетов необходимо закрепить в договоре аренды.
Налоговый учет
Расходы на оплату электроэнергии
Возникает вопрос о порядке проведения данных услуг как у арендодателя, так и у арендатора в налоговом и бухгалтерском учете.
В этой связи интересно мнение Минфина России, обнародованное в недавно вышедшем письме ФНС России от 23.04.2007 г. № ШТ-6-03/340@ о порядке применения налога на добавленную стоимость в отношении денежных средств, перечисленных арендатором арендодателю в целях компенсации расходов арендодателя по оплате коммунальных услуг, услуг связи, а также услуг по охране и уборке арендуемых помещений в рамках договоров, согласно которым в стоимость услуг по аренде помещения указанные расходы не включаются.
Так, в письме Минфина России от 03.03.2006 г. № 03-04-15/52 изложена позиция по применению НДС в отношении сумм, перечисленных арендатором арендодателю в порядке компенсации расходов арендодателя по оплате электроэнергии. В нем в частности сказано, что у арендодателя нет оснований относить операции по поставке (отпуску) электроэнергии в рамках данных договоров к операциям по реализации товаров для целей налогообложения НДС. Поэтому данные операции объектом налогообложения НДС не являются, счета-фактуры по электроэнергии, потребленной арендатором, арендодателем не выставляются.
Данное утверждение Минфин России основывает на подпункте 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса, из которого вытекает, что объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров (работ, услуг), а также передача имущественных прав на территории Российской Федерации.
Кроме того, отмечается, что согласно пункту 1 статьи 539 Гражданского кодекса по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплатить принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в ее ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии. Абонентом в данном случае является лицо, на балансе которого числится объект, потребляющий энергию.
Арендодатель не является для арендатора энергоснабжающей организацией, так как сам в качестве абонента получает электроэнергию (постановление Президиума ВАС Российской Федерации от 06.04.2000 г. № 7349/99).
На основании вышеизложенного отмечается, что арендатор компенсирует расходы арендодателя на оплату электроэнергии и не получает счета-фактуры по потребляемой им электроэнергии, поэтому право на вычет сумм НДС, перечисленных им арендодателю в составе сумм компенсаций, у него отсутствует.
Но и у арендодателя возникают сложности в учете НДС по коммунальным услугам. Минфин, ссылаясь на нормы статьи 170 Налогового кодекса, отмечает, что суммы НДС, предъявленные покупателю при приобретении товаров (работ, услуг) в случае их использования для осуществления операций, не облагаемых НДС, к вычету не принимаются. Следовательно, у арендодателя не подлежат вычету суммы НДС по электроэнергии, предъявляемые ему энергоснабжающей организацией, в части электроэнергии, потребленной арендатором.
…и всех остальных коммунальных платежей
В письме от 24.03.2007 г. № 03-07-15/39 Минфин России в своих рассуждениях пошел еще дальше, распространив вышеизложенную точку зрения о применении НДС и в отношении денежных средств, перечисленных арендатором арендодателю в целях компенсации расходов арендодателя по оплате не только на электроэнергию, но и на все коммунальные услуги, услуги связи, а также услуги по охране и уборке арендуемых помещений в рамках договоров, согласно которым в стоимость услуг по аренде помещения указанные расходы не включаются.
Однако совершенно иную точку зрения по данному вопросу высказывает УФНС России по Московской области в своем письме от 03.02.2005 г. № 21-27/28632 (далее - письмо УФНС по МО). Она основывается на том, что при определении налоговой базы по НДС выручка от реализации товаров (работ, услуг) определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных товаров (работ, услуг) (п. 2 ст. 153 НК РФ). Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 162 Налогового кодекса налоговая база увеличивается на суммы, полученные за реализованные товары (работы, услуги) в виде финансовой помощи, на пополнение фондов специального назначения, в счет увеличения доходов либо иначе связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг).
Из этого делается вывод, что денежные средства, полученные арендодателем от арендатора в виде компенсации стоимости коммунальных платежей (энергоснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и т.д.), в части, потребляемой арендаторами, подлежат обложению НДС. Следовательно, суммы НДС, уплаченные арендодателями поставщикам коммунальных услуг, в том числе в части, потребляемой арендаторами, принимаются к вычету у арендодателя на основании статей 169, 171, 172 Налогового кодекса. Арендатор также может принять НДС к вычету по указанным (компенсируемым арендодателю) расходам только на основании счетов-фактур.
Однако в более позднем письме ФНС России от 29.12.2005 г. № 03-4-03/2299/28@ «О порядке применения ставки 0 процентов по НДС» говорится, что у арендодателя в данной ситуации отсутствуют основания для выставления соответствующих счетов-фактур, а у арендатора - право на возмещение сумм НДС.
На сегодняшний день налоговые органы отказываются высказывать и комментировать свою точку зрения по данному вопросу.
Как быть с расходами?
Также очень интересен вопрос по включению в состав расходов, учитываемых в целях исчисления прибыли, затрат по оплате вышеуказанных расходов.
Минфин России в письме от 04.08.2005 г. № 03-03-04/2/41 «Об учете коммунальных платежей при субаренде имущества» высказал следующую точку зрения. Ссылаясь на подпункт 10 пункта 1 статьи 254 Налогового кодекса, он подтвердил право арендатора учитывать в составе прочих расходов расходы, связанные с оплатой коммунальных платежей и (или) услуг связи, относящиеся к помещениям, полученным в аренду. Субарендатор также может учитывать в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, расходы по оплате коммунальных и эксплуатационных расходов, понесенных им по договору субаренды. При этом арендатор при получении от субарендатора арендных и коммунальных платежей учитывает данные суммы в составе прочих расходов (п. 4 ст. 250 НК РФ). Несмотря на то что в письме говорится о субарендных отношениях, мнение, отраженное в нем, справедливо и для отношений, возникающих между арендатором и арендодателем.
Мнение налоговых органов по вопросу исчисления прибыли изложено в упомянутом выше письме УФНС по МО. В нем говорится, что если возмещение арендатором арендодателю расходов по содержанию и эксплуатации арендуемого имущества (коммунальные расходы) предусмотрено договором аренды, то данные платежи отражаются у арендодателя в составе внереализационных доходов или доходов от реализации, при этом у арендатора - в составе внереализационных расходов.
В случае заключения на возмещение вышеуказанных расходов между сторонами отдельного договора данные платежи учитываются у арендодателя в составе доходов от реализации на основании пункта 2 статьи 249 Налогового кодекса. У арендатора данные платежи не признаются расходами в целях налогообложения прибыли.
Что же касается коммунальных платежей, то данные расходы в соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 254 Налогового кодекса учитываются в составе материальных расходов у стороны, которая заключила прямые договоры с организациями - поставщиками коммунальных услуг. Это очень важно, так как в данной ситуации у арендатора нет прямых договоров с коммунальными службами и он не сможет включить в расходы суммы коммунальных платежей, возмещаемых арендодателю.
Но в уже более поздних письмах УФНС по г. Москве от 06.07.2005 г. № 20-12/47837, а также от 26.06.2006 г. № 20-12/56637 и от 28.06.2006 г. № 19-11/58877 высказывается точка зрения, аналогичная мнению Министерства финансов.
В этих письмах указывается, что в случае если договором аренды предусмотрены обязанности по уплате фактически потребленных коммунальных расходов и расходов на оплату услуг связи на арендатора, указанные расходы он включает в состав материальных и прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией. При этом должно выполняться условие обоснованности и документального подтверждения данных расходов первичными документами в силу пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса. Также в нем приведен перечень этих документов: счета арендодателя, составленные на основе аналогичных документов, выставленных арендодателю коммунальными службами, в отношении фактически используемых арендатором этих услуг.
Арендодатель в свою очередь имеет право учитывать в составе расходов суммы, перечисляемые организациям, оказывающим коммунальные услуги и услуги связи.
Бухгалтерский учет
Все вышеизложенное касается налогового учета. Теперь рассмотрим данную ситуацию в рамках бухгалтерского учета на следующем примере.
|
Фирма «Зодиак» предоставляет в аренду складские площади, находящиеся у нее на праве собственности. По арендному договору фирма «Звезда» как арендатор компенсирует ей 10 процентов расходов стоимости коммунальных услуг отдельно от арендной платы. Стоимость коммунальных услуг рассчитывается исходя из фактического их потребления по счетам, выставленным арендодателю соответствующими коммунальными службами, и составляет за июль 2007 года 70 800 руб. (в том числе НДС - 10 800 руб.). Доля фирмы «Звезда» равна 7 080 руб. (в том числе НДС - 1 080 руб.). Арендная плата составляет 17 700 руб. (в том числе НДС - 2 700 руб.) Предоставлен акт и счет-фактура арендатору. Расчеты производятся ежемесячно. Арендная плата и суммы компенсации коммунальных услуг за июль перечислены фирме «Зодиак» 9 августа 2007 года. Представление площадей в аренду является основным видом деятельности фирмы «Зодиак». Для целей исчисления прибыли фирмы работают по методу начисления. Следует отметить, что во избежание споров с налоговыми органами арендодатель в счете, выставленном арендатору, указывает в тексте не «Оплата коммунальных услуг», а «Расходы, возмещаемые арендатором». В бухгалтерском учете фирмы «Зодиак», арендодателя, будут сделаны проводки:
При этом в книге покупок фирма регистрирует не все суммы по полученным счетам-фактурам за коммунальные услуги, а только суммы, потребляемые конкретно им, то есть 9 720 руб.
В налоговом учете фирма «Зодиак», как было сказано, может принять арендную плату в качестве доходов от основного вида деятельности с начислением НДС с этих сумм в бюджет. Сумма коммунальных платежей, компенсируемых фирмой «Звезда» по договору аренды, не принимается ею в качестве доходов в целях исчисления прибыли. Не подпадает под налогообложение НДС, так как не является реализацией. Обратимся к рассмотрению бухгалтерского учета фирмы «Звезда» как арендатора. Бухгалтерией фирмы будут сделаны следующие проводки:
Напоминаем, что арендодатель выставляет счет арендатору на сумму компенсации коммунальных платежей без выделения суммы НДС, а также копии счетов коммунальных служб. Фирма «Зодиак», арендатор, всю сумму по счету за коммунальные платежи отражает в расходах как в налоговом, так и в бухгалтерском учете, без самостоятельного выделения НДС.
|
Как решить проблему?
Чтобы избежать спорных вопросов в ведении учета с налоговой инспекцией, некоторые фирмы упрощают договорные отношения при сдаче помещений в аренду. В сумму стоимости арендных платежей по договору включаются суммы компенсации возмещаемых арендодателю коммунальных услуг, услуг связи, а также услуг по охране, уборке помещений. В этом случае указанные суммы у арендодателя отражаются в составе внереализационных доходов или доходов от реализации с начислением НДС. Арендатор при этом имеет право учесть их в качестве внереализационных расходов, а также принять по ним суммы НДС к вычету на основании счета-фактуры, выставленного арендодателем.
Есть и другой способ решения данного вопроса. Он также связан с соответствующим оформлением договорных отношений между сторонами по договору аренды. Суть его состоит в следующем. Из договора аренды, заключаемого сторонами, должно четко следовать, что арендодатель, оплачивая услуги коммунальным службам, выступает от своего имени, но за счет арендатора. Содержание и форма договора должны соответствовать посредническим договорам. В частности, договору комиссии, определенному в главе 51 ГК РФ, или агентскому договору согласно главе 52 ГК РФ. В этом случае арендодатель перевыставляет счета коммунальных организаций в адрес арендатора с выделением сумм НДС.
Чтобы принять суммы «входного» НДС к вычету, арендодатель, выступающий посредником между арендатором и коммунальными службами, должен выставить от своего имени счета-фактуры на суммы коммунальных платежей. Такое разъяснение дано в письме Минфина России от 14.11.2006 г. № 03-04-09/20.
Кроме того, в соответствии с положениями Гражданского кодекса, арендодателю положено вознаграждение за посреднические услуги. Чтобы избежать дополнительных расходов со стороны арендатора, стороны могут договориться о снижении размера арендной платы на сумму вознаграждения.
На основании полученных документов арендатор имеет право принять к вычету суммы НДС, уплаченные арендодателю, а также отразить их в книге покупок.
Рассмотрим данную ситуацию на примере.
|
Обратимся к условию предыдущего примера. С тем лишь изменением, что фирма «Зодиак» в части расходов на коммунальные услуги арендатора является комиссионером и выступает перед коммунальными организациями от своего имени, но по поручению фирмы «Звезда»; при получении счетов от коммунальных служб перевыставляет их в адрес арендатора с выделением сумм НДС, а также выдает счета-фактуры на указанные суммы от своего имени. Кроме того, выступая как комиссионер в данной сделке, получает вознаграждение в размере 1 770 руб. (в том числе НДС - 270 руб.). Стороны договорились уменьшить величину ежемесячной арендной платы на эту сумму. Фирма «Зодиак» представляет отчет комиссионера, акт выполненных работ и счет-фактуру на свое вознаграждение. В бухгалтерском учете фирмы «Звезда» будут сделаны следующие проводки:
Сумма НДС в размере 1 080 руб., указанная в полученных от арендодателя счетах-фактурах по коммунальным расходам, так же, как и сумма НДС по арендной плате в размере 2 430 руб. и сумма НДС по комиссионному вознаграждению в размере 270 руб., отражаются в книге покупок фирмы «Звезда».
|
Сверх арендной платы
Читателям следует обратить внимание на последнее письмо Минфина России от 19.06.2007 г. № 03-11-04/2/166.
В нем рассматривается ситуация, когда, в соответствии с условиями договора аренды, стоимость услуг связи арендатором оплачивается сверх арендной платы. Минфин России поясняет, что сумму компенсации арендодатель должен учесть как полученный доход при определении объекта налогообложения по налогу. А оплату услуг телефонной связи принимать в расходы.
Несмотря на то что письмо направлено арендодателям, находящимся на упрощенной системе налогообложения, выводы Минфина России строятся на статьях главы 25 Налогового кодекса «Налог на прибыль организаций». А именно - статьи 249, затрагивающей понятие доходов, и статьи 259, регламентирующей расходы.
Поэтому налогоплательщику, находящемуся на общем режиме налогообложения, необходимо его учитывать.
